Когда, кому и зачем нужен проект межевания территории? Подводные камни на пути строителей и девелоперов

Проект межевания территории

В начале 2017 года вступили в силу изменения в оформлении документов на землю. Некоторые наши клиенты (девелоперы и строители) столкнулись со сложностями на разных этапах оформления земельных участков.

Мы, кадастровые инженеры, зачастую имеем дело с финальной стадией «набивания шишек» нашими клиентами. В связи с этим хотим рассказать вам о наших наблюдениях и уроках, извлеченных из чужих ошибок, дабы обезопасить тех, кто в еще только начинает свою работу по оформлению земельных участков в собственность или в аренду на период строительства. Впереди строительный и дачный сезоны, поэтому данная информация может оказаться весьма полезной. Начнем с девелоперов.

Для чего девелоперам проект межевания?

К нам обращаются девелоперские инвестиционные компании, ранее купившие крупный земельный участок, с целью нарезать его на небольшие частные земельные участки и продать «в розницу» физическим лицам. Как правило, весь массив оформлен под одним кадастровым номером и принадлежит юридическому лицу (девелоперской компании). В АИС-Кадастр клиенты обращаются для того, чтобы мы выполнили межевые планы раздела, оформили кадастровые паспорта на каждый участок и поставили на кадастровый учет.

На сегодняшний день закон не обязывает собственника изготавливать и согласовывать проект межевания. Поэтому кадастровая палата, скорее всего, пропустит такие межевые планы, но (!) в случае если вы в ближайшем будущем планируете продавать земельные участки в составе ДНП или СНТ, наш вам совет — сделайте проект межевания и согласуйте его с местной администрацией в законном порядке. Без утвержденного проекта межевания кадастровый инженер не имеет право присвоить участку индивидуальный номер или адрес.

Почему это стоит сделать? Проекта межевания убережет вас от ошибок в определении размеров и конфигурации участков с точки зрения норм ПЗЗ. По факту бывает так: клиент приходит в АИС-Кадастр и ставит задачу – нарезать массив квадратами по 10 соток. Кадастровый инженер честно нарезает участки от границы до границы, пока не упрется в крайние участки каждого рядов, которые оказываются меньше минимальных значений в ПЗЗ. Такие участки на учет поставить нельзя. И тут начинается работа по мужественному преодолению трудностей. Либо кадастровый инженер отрезает недостающие площади от зон общего пользования, либо вторгаемся в зоны проектирования сетей. То и другое плохо. Хаотичная нарезка неминуемо ведет к проблемам с границами.

В прошлом веке, когда крупные советское предприятие выделяло своим сотрудникам участки под дачи, оно инициировало создание СНТ. Организация заказывала землемерные и землеустроительные работы, в результате работ изготавливался генплан будущего садоводства. В СНТ вступали работники предприятия, становясь членами товарищества. На основании генплана председатель выдавал членские книжки садовода, закреплял номер участка и принадлежность земли за членом товарищества. У каждого советского садоводства есть такой старенький, вычерченный синими чернилами генеральный план. На основании генплана велся учет участков, расчет членских взносов и других платежей.

По сути, проект межевания – это новое название старого доброго советского генплана. Как показывает практика – штука чрезвычайно полезная, помогает избежать огромного количества проблем на этапе продажи участков вашим отделом продаж. Кроме четкого понимания размеров всех участков с учетом нормативов по ПЗЗ, проект межевания позволяет присвоить участку адрес, тот самый порядковый номер участка по улице или проезду. Без проекта межевания кадастровый инженер не имеет право вносить какие-либо сведения о местоположении участка отличные от сведений о общем массиве. Для продаж это может иметь значение.

Зачем строителям заказывать проект межевания?

Зачастую строительные компании, планирующие строительство нескольких объектов в одном месте (например, несколько рядом расположенных корпусов многоквартирных жилых домов), оформляют единый договор аренды на весь земельный участок. Это связано с тем, что участок, выделенный под строительство, имеет один контур и кадастровый номер. Соответственно, КИО или Администрация района оформляет границы единым массивом, заключает один договор аренды.

В соответствии с договором аренды строители получают разрешение на строительство многоквартирных домов на участок в одном контуре и приступают к строительству. Строительство в большинстве случаев ведется поэтапно. Как правило, девелоперы строят несколько объектов (корпусов) последовательно. И сам процесс строительства и сдачи объектов довольно сильно растянуто по времени, что тянет за собой необходимость длительное время выплачивать арендную плату.

По завершению строительства первых корпусов встает вопрос о передачи части земельного участка под уже построенным и сданным домом. Чтобы передать земельный участок в эксплуатацию и уменьшить соразмерно арендную плату, необходимо разделить участок. Для этого девелопер обращается к кадастровому инженеру. И очень важно сделать раздел вовремя. Если на момент подачи в кадастровую палату межевого плана раздела участка квартиры переданы жильцам (подписаны акты приема-передачи), то такой земельный участок уже имеет обременения. В этом случае для раздела требуется подпись всех собственников, так как они становятся собственника данного земельного участка. Без поведения общего собрания жильцов и сбора подписей кадастровая палата раздел не пропустит. Поэтому раздел необходимо проводить до подписания акта приема-передачи квартир. Потому что собрать всех будущих жильцов для подписания акта согласования границ – задача крайне сложная.

Вторая сложность, которую мы заметили – это формальная проблема с оформлением документов для ввода в эксплуатацию. Допустим, корпус построен и застройщик принял решение разделить земельный участок до передачи квартир жильцам. Кадастровые инженеры оформляют межевой план на раздел. В результате прохождения кадастрового учета, ликвидируется старый кадастровый номер участка на его месте и возникают несколько новых кадастровых номеров. Фактически это всего лишь разделенный на несколько частей один участок, но юридически это совершенно другие участки. В итоге, пакет документов, подаваемый застройщиков для получения разрешения на ввод, не соответствует ранее выданному разрешению на строительство в части описания участка. Данный факт может послужить формальной причиной отказа для застройщика и повлечет за собой дополнительные трудности в оформлении документов.

В этой статье мы обозначили несколько проблем, с которыми столкнулись наши клиенты. В 2017 году изменилось законодательство, регулирующее кадастр недвижимости и регистрацию прав, законодательная база только начинает формироваться. И мы, опираясь на 10-ти летний опыт работы в кадастре, прогнозируем увеличение возможных проблем застройщиков и девелоперов. Тем не менее, мы уверены, что изменения приведут к большему порядку в вопросах земельного права. Специалисты АИС-Кадастр оперативно отслеживают все изменения и всегда готовы оказать своим клиентам консультативную и практическую помощь. По всем вопросам земельного права вы можете получить консультацию у наших специалистов.

Post navigation

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *