Часть 2.Поворотная точка межевания и кадастрового учета.Принятие 221-ФЗ.

   В какой-то момент наши законодатели решили привести все кадастровые работы к единообразию и порядку. И вот в 2007 г. вышел в свет 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», разделив кадастровый учет на две эпохи –«ДО» и «ПОСЛЕ».

mezhevanie-zemelnogo-uschastka

Что же изменилось в 2008г.?

   В 221-ФЗ были определены более жесткие требования к точности измерений при проведении геодезических работ, стало обязательным использование высокоточного спутникового оборудования, а так же вместо условных систем координат в кадастровую палату требовалось передавать материалы в государственной системе координат на электронных носителях. Отменили «земельные дела», а вместо них ввели «межевые планы» на земельный участок. Упразднили старую систему хранения информации и объединили в единую электронную базу данных все районы Ленинградской области. В итоге был создан единый государственный кадастр недвижимости (сокращенно – ГКН). Позднее, в качестве справочного инструмента для «простых смертных», была создана единая публичная кадастровая карта, в которую добавляются, по мере проведения межевания, новые сведения о границах земельных участков.

   В какой-то степени государство провело в 2008г. разделительную черту. Все что сделано до 2007г. – это бардак и мрак, а все что сделано с 2008г. изготовлено совершенно по-новому, собрано в единую электронную базу учета, где исключены кадастровые ошибки и наложения границ.

   Сведения о земельном участке для проведения кадастрового учета стали подавать в виде совершенно нового документа – межевого плана первые несколько лет так же в виде бумажных документов, а теперь исключительно на электронных носителях в специально созданных программах, подписанные личной электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.
«А что же стало со старыми земельными делами? — спросит внимательный читатель. — Все что нажито непосильным трудом до 2008г куда делось?»

   Старые земельные дела так и остались лежать в районных архивах в толстых и тонких папках на полках и в стопочках, содержащих все ранее полученные сведения и изменения сведений по отмежёванным до 2008г. земельным участкам.В Росреестре (кадастровой палате Ленинградской области) правда, был создан специальный отдел под названием: «Государственный фонд данных, полученных в результате землеустройства», который вроде бы занимается этими районными архивами, даже вносит некоторые сведения по ряду участков в новую единую базу, но в целом слияние баз данных, а вернее внесение старых сведений в новую электронную базу так и не произошло.
Со временем жизнь вошла в новую колею, геодезисты стали снимать и передавать сведения в государственных системах координат, кадастровые инженеры перед внесением изменений в Кадастр стали заказывать сведения из ГКН, стыковать границы участков, не допуская наложений и межполосиц, и работать единообразно. Все вроде бы нормализовалось.
Граждане, желающие вынести границы своего участка, обращались за помощью к кадастровым инженерам. Те заказывали выписки на участок. Если в выписке координаты границ есть, то это хорошо. На участок выезжает бригада геодезистов и по выписке выносит в натуру границы земельного участка с помощью GPS оборудования с точностью до сантиметра. Если межевание было проведено, но в сведениях из ГКН координат поворотных точек участка нет (а это, как вы понимаете, касается всех, кто проводил определение границ до 2008г), им не повезло. «Наша песня хороша, начинай сначала» делать межевание. Такая процедура называется «уточнение границ». Это тот самый случай, когда межевание вроде бы и есть, а границ нет. И никого не волнует, что садовод уже делал межевание и денег за это платил. Поменялся закон и точка.

   Уточнение границ так же проводится и для тех кто никогда не делал межевание, кто просто получил свидетельство о праве и на этом остановился – не тратил денег на геодезию даже до 2008 года.

   Теперь представим, сколько землевладельцев в Ленинградской области заново заказывали сведения, оплачивали пошлину за оказание государственных услуг и т.д. В общем, государство пошло по второму кругу собирать деньги за кадастровый учет.

   Но это еще не самое интересное. «Самое» (!) интересное началось где-то год назад. У нас на данный момент кадастровый учет отделен от регистрации имущественных прав. Это значит, что за сведения о границах (географических координатах) отвечает кадастровая палата, а сведения о владельце и о стоимости земельного участка – эту информацию учитывает регистрационная палата. И кадастровая и регистрационная – все это в общем-то Росреестр, но одна нога правая, а другая левая. И это имеет принципиальное значение!

Товарищ, не спеши межевать по 221-ФЗ!

Все не так просто.

   Кадастровая «нога» Росреестра у нас в Ленинградской области централизована и она одна на всю область, а вот регистрационных палат (вторых ног) у нас много. Они разделены по районам, в каждом районе своя регистрационная палата. Таким образом, садовод, продающий участок без межевания, сначала его межует для определения границ, получает новый кадастровый паспорт в кадастровой палате Ленинградской области, а потом подает документы в свою районную регистрационную палату для оформления права на землю покупателя. (Свидетельства в нашей стране не выдают с июля месяца 2016 года.)

   И все проходило в рабочем режиме до недавнего времени. Но вдруг, по не известной нам причине, примерно год назад, регистрационная палата перед проведением регистрационных действий, стала поднимать из небытия архивы старых земельных дел и сверять с данными по участку полученными в результате межевания. Напомню, что регистрационная палата находится в районе и как раз у них-то эти архивы старых земельных дел и лежат.

На практике это выглядит следующим образом:

  1. Садовод приходит к кадастровому инженеру для определения границ участка. На руках у него старый кадастровый паспорт, полученный до 2008г, например в 2001г.
  2. Кадастровый инженер открывает публичную карту и видит, чтокадастровый номер участка есть, но границы не определены. Заказывает кадастровую выписку – границы не определены в соответствии с действующим законодательством. Участок без координат границ и по новым требованиям требует определения границ.
  3. Кадастровый инженер проводит межевание по всем правилам 221-ФЗ. Геодезисты делают кадастровую съемку, соседи подписывают акт согласования границ, кадастровый инженер подает документы в кадастровую палату, кадастровая палата проводит кадастровый учет. По итогам садоводу выдают кадастровую выписку с установленными границами (точными географическими координатами поворотных точек земельного участка) и изменившейся (уточненной) площадью участка.
  4. Садовод счастливый и довольный подает документы в районную регистрационную палату на внесение изменений в регистрационное свидетельство и ….

Шах и мат регистрационной палаты

   Вы думаете сейчас будет хеппи энд? Нет! Сейчас будет «ход конем»!
«Тут из-за маминой из спальни, кривоногий и хромой вылезает умывальник», то есть почти умывальник: районная регистрационная палата вытаскивает из архива старое (!) земельное дело и говорит:
«Позвольте, а у гражданина Иванова И.И. в СНТ «Путь Ильича» в земельном деле от 1998г. числится 600м2 и участок прямоугольной формы. А у вас в кадастровой выписке 651м2, и участок в кадастровом паспорте не ровный прямоугольный, а сужающийся к северу от дороги на 1.5 метра.»
Тут мы, кадастровые инженеры начинаем писать письма о том, что этот участок был предоставлен очень давно. Тогда, в 1998г., площадь была примерной, её не определяли с высокой точностью, фактическое землепользование на сегодняшний день отличается на 51м2, и со всеми соседями акт согласования границу нас подписан, а в кадастровой палате сведений о границах на момент проведения межевания не было, и кадастровая палата-то нас пропустила, кадастровую выписку с новой площадью выдала и закон 221-ФЗ мы не на рушили, имеем право уточнять и координаты и площадь таких участков т.д. и т.п.
На что поучаем ответ:
«А нам пофигу, кадастровая палата нам не указ. У вашего Иванова И.И. уже было проведено межевание при «царе Горохе» в 1998г. геодезической фирмой ЧП «Пупыркин». У нас вот в архивном земельном деле вот прямо синенькой ручечкой об этом так и написано. По нашим документам участок у Иванова И.И. правильной прямоугольной формы, так что извольте привести сведения о земельном участке в соответствии с результатами межевания 1998г. А где вы возьмете координаты границ участка с учетом того, что геодезическая фирма ЧП «Пупыркин» прекратил свое существование еще в 1999г. и сведений нигде нет, нас не волнует. А если вы с нашим решением не согласны – идите в суд и по суду доказывайте границы фактического землепользования.»

   И регистрационная палата торжественно выдает отказ в регистрации прав собственности.

   Ну, вы понимаете, что происходит с нашим отечественным садоводом, которого регистрационная палата отправила в суд? Российский гражданин суда боится как черт ладана. Вы правильно поняли, уважаемые читатели, у садовода Иванова И.И. начинается паника и истерика. Он прибегает к нам в фирму взбешенный и злой. Проклиная, на чем свет стоит, кадастровых инженеров, по его мнению, безграмотных и алчных, требует срочно все исправить и сделать так, как просит районная регистрационная палата. Топает ногой, брызжет слюной, грозит прокуратурой. Ну и все в таком режиме.

   …

   «Соль» ситуации в том, что мы, кадастровые инженеры, даже при всем нашем желании в большинстве случаев отменить проведенное межевание не можем!

   Во-первых, потому что у нас нет для этого ни одного (!) законного основания. Подать документы через процедуру исправления кадастровой ошибки? Но в чем ошибка? Границы согласованы, установлены в соответствии с требованием закона, на чужие участки границы участка товарища Иванова не накладывается, акты все подписаны, кадастровый учет пройден. Межевание проведено правильно, в соответствии с 221-ФЗ.

   А отменить межевание можно только по решению суда, потому что законом не предусмотрено технически отмены результатов проведенного после 2008 г. межевания только на основании желания собственника и противоречащего решения регистрационного отдела! Нам кадастровая палата попросту откажет в исправлении кадастровой ошибки по причине отсутствия достаточных оснований.

   Во-вторых, даже если мы каким-то «волшебным образом»инициируем «исправление кадастровой ошибки», ив межевом плане воссоздадим конфигурацию участка, соответствующую старому земельному делу, даже если мы «подгоним» площади под старое земельное дело, то в этом случае мы либо получим наложение границ на участок какого-нибудь соседа, который граничит с нашим Ивановым, и уже стоит на кадастровом учете в границах определенных 221-ФЗ с какого-нибудь 2010 года, либо у нас будет межполосица в участках (дырки между участками с образованием «ничьей» земли). А такие межевые планы точно не пропустит кадастровая палата по причине несоответствия требованиям к межеванию и будет абсолютно права.

granici-uschastka-novie-i-starie

   Другими словами, сделать так, как хочет регистрационная палата мы, кадастровые инженеры, не можем технически, потому что такой межевой план не будет соответствовать нормативной базе 221-ФЗ и не пройдет кадастровый учет. А сделанное по 221-ФЗ межевание и прошедшее кадастровый учет не пропускает регистрационная палата, потому что данные, полученные в результате межевания,не соответствуют данным в старых земельных делах, хранящихся в архивах районных регистрационных палатах.
В общем, это шах и мат, уважаемый читатель!

Post navigation

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *